Acheter une maison est un rêve pour beaucoup, mais obtenir un prêt immobilier peut être un véritable casse-tête. Le revenu est un facteur clé pour déterminer combien une banque est prête à prêter. Les établissements financiers exigent souvent un certain seuil de revenus pour minimiser les risques.
Pour maximiser ses chances de succès, vous devez connaître le montant idéal de revenu nécessaire. Ce montant varie en fonction des politiques des banques, du taux d’endettement acceptable et des autres engagements financiers de l’emprunteur. Une compréhension claire de ces critères permet de mieux se préparer à la demande de prêt.
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Les critères bancaires pour évaluer les revenus nécessaires à un prêt immobilier
Les banques utilisent plusieurs critères pour évaluer la capacité d’un emprunteur à rembourser un prêt immobilier. Le premier critère est le taux d’endettement. En général, ce taux ne doit pas dépasser 33 % des revenus nets mensuels de l’emprunteur. Ce ratio permet aux banques de s’assurer que l’emprunteur pourra honorer ses autres engagements financiers tout en remboursant son crédit immobilier.
Pour calculer ce taux, les banques prennent en compte les revenus stables et réguliers. Les revenus peuvent inclure :
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- Le salaire fixe en CDI
- Les revenus des fonctionnaires titulaires
- Les pensions de retraite et de réversion
- Les allocations d’adulte handicapé (AAH)
- Les rentes viagères et à vie
Les revenus variables, tels que le salaire en intérim ou en CDD, ne sont pris en compte qu’après trois ans de stabilité. Les revenus locatifs sont souvent pris en compte à hauteur de 70 % de leur montant pour tenir compte des éventuels imprévus et des charges liées à la gestion locative.
Un autre critère essentiel est la capacité d’emprunt. Elle est déterminée par les revenus nets mensuels et le taux d’endettement maximal. Les banques évaluent aussi les charges courantes et les autres crédits en cours. Le recours à un courtier peut aider à optimiser son dossier et à mieux comprendre les attentes des banques.
La stabilité professionnelle joue aussi un rôle fondamental. Les banques privilégient les emprunteurs en CDI ou fonctionnaires titulaires, car ils présentent moins de risques. Pour les indépendants ou les entrepreneurs, les revenus sont pris en compte après trois ans d’activité stable.
Ces critères combinés permettent aux banques d’assurer la solvabilité de l’emprunteur, réduisant ainsi le risque de défaut de paiement.
Les types de revenus pris en compte par les banques
Les banques évaluent divers types de revenus pour déterminer la solvabilité d’un emprunteur. Parmi les revenus les plus couramment acceptés, on trouve :
- Le salaire fixe en CDI, qui offre une garantie de stabilité financière.
- Les revenus des fonctionnaires titulaires, considérés comme sécurisés.
- Les pensions de retraite et de réversion, perçues comme régulières et stables.
- L’allocation d’adulte handicapé (AAH).
- Les rentes viagères et à vie.
- Les revenus locatifs, pris en compte à hauteur de 70 % pour couvrir les éventuelles charges et imprévus.
Les revenus variables, comme le salaire en intérim ou en CDD, sont pris en compte après trois ans de stabilité. De même, les revenus d’un travail non salarié nécessitent aussi trois ans d’activité stable pour être considérés.
Certaines prestations sociales, telles que les allocations familiales, le complément familial, l’allocation de soutien familial et la pension alimentaire, peuvent être prises en compte si elles couvrent toute la durée du prêt.
Les primes exceptionnelles, les dons d’argent et les rentes gagnées à un jeu d’argent sont généralement exclus, sauf si leur versement est continu et stable sur la durée du prêt. Les banques privilégient les revenus stables et réguliers. Cela leur permet d’évaluer précisément la capacité d’un emprunteur à rembourser son prêt immobilier.
Les revenus exclus du calcul pour un prêt immobilier
Les banques ont des critères stricts concernant les revenus pris en compte pour accorder un prêt immobilier. Certains types de revenus ne seront jamais considérés, quelle que soit la situation de l’emprunteur. Voici une liste des revenus exclus :
- Allocation chômage : ce revenu est jugé trop incertain et temporaire pour être pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt.
- Prestation d’Accueil du Jeune Enfant (PAJE) : cette prestation est aussi exclue en raison de sa durée limitée dans le temps.
- Primes exceptionnelles : les primes de performance ou de fin d’année ne sont pas prises en compte, car elles ne sont pas garanties.
- Dons d’argent : les donations ponctuelles ne peuvent pas être considérées comme des sources de revenus stables.
- Paiement non déclaré d’heures de travail : les revenus non déclarés sont illégaux et donc écartés du calcul.
- Versement d’heures supplémentaires : bien que régulières, ces heures ne sont pas considérées comme un revenu fixe.
- Allocation Personnalisée d’Autonomie (APA) : cette allocation est destinée à financer des besoins spécifiques et ne peut pas être utilisée pour garantir un prêt immobilier.
- Notes de frais : les remboursements de frais professionnels ne sont pas des revenus stables.
- Indemnités de déplacement : ces indemnités sont temporaires et non pérennes.
Les banques cherchent à minimiser les risques en se basant sur des revenus stables et réguliers. Cela garantit que l’emprunteur pourra rembourser son prêt sans difficulté, même en cas de fluctuations économiques. La prise en compte de ces critères permet aux établissements bancaires de maintenir un niveau de sécurité optimal tout en offrant des prêts adaptés aux capacités réelles de remboursement des emprunteurs.
Combien faut-il gagner pour obtenir un prêt immobilier ?
Les banques évaluent la capacité d’emprunt en fonction des revenus réguliers et stables. Le taux d’endettement maximal est généralement fixé à 35 %. Ce taux inclut toutes les charges financières, y compris le crédit immobilier envisagé.
Pour un prêt immobilier de 200 000 euros, avec une mensualité de 1 000 euros, le revenu mensuel minimum requis serait de 2 857 euros. Cela se base sur le calcul suivant : (1 000 / 0,35). Ce taux permet de garantir que l’emprunteur aura suffisamment de marge pour couvrir ses autres dépenses courantes.
Voici les types de revenus pris en compte par les banques :
- Salaire fixe en CDI
- Revenus de fonctionnaire titulaire
- Pension de retraite
- Revenus locatifs (à 70 %)
- Salaire variable (après 3 ans)
- Revenus d’un travail non salarié (après 3 ans)
Le recours à un courtier peut aider à optimiser le dossier, surtout si vous avez des revenus atypiques. Le courtier connaît les critères spécifiques de chaque banque et peut vous orienter vers celle qui acceptera votre profil.
Considérez aussi que les banques préfèrent des dossiers incluant un apport personnel. Un apport de 10 à 20 % du montant emprunté est souvent requis. Cela montre votre capacité à épargner et réduit le risque pour la banque.
