Un prêt relais ne couvre généralement que 50 à 80 % de la valeur estimée d’un bien mis en vente, selon l’établissement bancaire et la situation de l’emprunteur. Certains établissements imposent un délai de vente maximal, souvent fixé à deux ans, tandis que d’autres exigent le remboursement immédiat en cas de non-vente dans les temps.
L’apport personnel issu de la vente du bien initial impacte directement le montant du financement global et la faisabilité de l’opération. Les conséquences fiscales diffèrent selon que le bien vendu appartient au patrimoine principal ou locatif, et selon le type de revenus générés.
Vente concomitante et prêt relais : comprendre les enjeux pour bien acheter et vendre
Le marché immobilier français change de visage en permanence. Acheter avant d’avoir signé la vente de son logement actuel n’a rien d’un caprice, c’est souvent une nécessité. Mais comment avancer sans filet, quand l’ancien bien n’est pas encore cédé ? Le prêt relais s’impose alors comme l’outil permettant de franchir ce pas, à condition d’en maîtriser toutes les subtilités.
Pour la banque, tout commence par une analyse méticuleuse : qualité du logement à vendre, équilibre du financement, situation professionnelle, taux d’endettement. Elle examine, décortique, puis propose un dispositif sur-mesure. Le prêt relais agit comme une avance de trésorerie, sécurisée par une hypothèque ou une caution. Résultat : le client dispose rapidement d’un apport, sans attendre la vente définitive, et peut se lancer dans l’achat d’un nouveau bien.
Tout l’enjeu : réussir à synchroniser vente et achat, pour ne pas se retrouver avec deux biens sur les bras ou, à l’inverse, sans toit. Plusieurs cas de figure peuvent alors se présenter :
- Vente et achat se concluent le même jour : le prêt relais disparaît d’un trait, aucun coût inutile.
- Si la vente tarde, les intérêts s’accumulent ; la pression financière grimpe.
- En cas de revente longue ou à un prix revu à la baisse, rembourser devient plus difficile et la banque se montre plus vigilante.
Pour les SCI ou les ventes en nue-propriété, chaque opération obéit à ses propres règles. Les contrats diffèrent, les calculs aussi. Investisseurs, propriétaires ou expatriés doivent donc anticiper chaque étape, pour ne pas risquer de voir leur projet s’enliser.
Comment se déroule le calcul d’un prêt relais ? Étapes et points clés à connaître
Toutes les demandes de prêt relais passent par une série de vérifications. D’abord, la banque estime la valeur du bien à vendre. Pour éviter les surprises, elle fait souvent appel à un expert indépendant, puis applique une décote de 20 à 30 %, histoire de se prémunir contre une négociation serrée lors de la cession. Le montant accordé ne correspond donc jamais à la valeur brute du logement.
Deuxième étape : la prise en compte du capital restant dû sur le crédit initial. La banque déduit ce montant de la valeur estimée après décote, pour calculer ce qui peut effectivement être prêté. C’est ce chiffre qui détermine l’enveloppe réelle du prêt relais. Ensuite, l’établissement vérifie le taux d’endettement global, qui ne doit pas dépasser 35 %, conformément aux exigences du HCSF.
Parmi les autres critères examinés : le taux d’intérêt, l’assurance emprunteur, les frais de dossier et la prise en compte du taux d’usure en vigueur. Le montage peut prendre plusieurs formes : simple prêt relais, ou prêt relais couplé à un nouveau crédit immobilier. Certains profils, comme les emprunteurs fichés Banque de France ou ceux envisageant un rachat de crédits, nécessitent une analyse sur-mesure.
Une fois le feu vert obtenu, la banque rédige le contrat de prêt relais, qui détaille la durée (souvent 12 à 24 mois), les modalités de remboursement et la couverture par une assurance crédit immobilier. Tout compte : chaque paramètre du dossier peut faire basculer l’équilibre du financement.
Apport personnel, crédits immobiliers et prêt relais : articuler son financement avec efficacité
Construire un financement immobilier solide, c’est composer avec l’apport personnel, le crédit classique et le prêt relais. Trouver la bonne combinaison devient un jeu d’équilibriste : il faut maximiser ses ressources, tout en restant sous la limite des 35 % d’endettement. Les banques, désormais, examinent chaque détail avec attention. L’heure n’est plus à l’approximation.
Le prêt relais agit comme un accélérateur : il libère des fonds pour acheter, sans attendre la revente définitive. Mais il ne remplace pas l’apport personnel, qui reste un atout décisif pour rassurer la banque et alléger le recours au crédit. Certains choisissent de mixer prêt relais, crédit classique et apport pour verrouiller leur projet et obtenir de meilleures conditions.
Choix du montage : quel équilibre viser ?
Voici les options principales à moduler selon votre profil :
- Apport personnel : il allège le coût total du crédit et renforce la crédibilité du dossier.
- Crédit immobilier traditionnel : il complète le financement si le prêt relais ne suffit pas à couvrir la totalité du nouveau bien.
- Prêt relais : il offre la possibilité de ne pas laisser passer une opportunité d’achat avant la vente définitive.
Attention toutefois si plusieurs crédits sont déjà en cours. Le regroupement ou le rachat de crédits peuvent aider à rester dans les clous du HCSF. Chaque établissement applique ses propres critères : taux, durée, exigences d’assurance, souplesse du contrat. L’efficacité du plan de financement dépend de l’équilibre trouvé entre fonds propres et solutions d’emprunt extérieures.
Fiscalité des revenus locatifs et impacts lors d’une opération avec prêt relais
Pour un propriétaire-bailleur qui utilise le prêt relais, il faut mener de front la vente du bien et la gestion des revenus locatifs. Ce double agenda laisse peu de place à l’improvisation, surtout côté fiscalité. La déclaration des revenus fonciers reste obligatoire, même pendant la période transitoire où le bien est encore loué. Aucun répit fiscal tant que le logement génère des loyers.
Le choix du régime dépend du mode de détention : en nom propre ou via une SCI. En direct, les loyers sont déclarés en revenus fonciers. Les intérêts du prêt relais peuvent être déduits, à condition que le logement soit mis en location. En SCI soumise à l’IR, la logique reste similaire ; sous le régime de l’IS, l’imposition porte sur le résultat, intégrant charges et intérêts.
Le cas de la vente en nue-propriété ajoute une couche de complexité. Le vendeur continue de percevoir les loyers liés à l’usufruit, mais la fiscalité s’organise différemment selon que l’on détient la nue-propriété ou l’usufruit. Les flux financiers se répartissent entre plusieurs déclarants, ce qui exige de bien maîtriser les conventions notariales et, en cas de SCI, les statuts de la société.
Enfin, la capacité d’emprunt n’est pas à négliger. Des revenus locatifs réguliers et correctement justifiés peuvent renforcer un dossier de prêt relais, à condition de prouver leur stabilité et la solidité du contrat de location. Les contrôles se renforcent : la traçabilité des revenus reste une priorité pour les banques autant que pour l’administration fiscale française.
Au bout du compte, chaque opération de prêt relais dessine un parcours à part. Entre calcul, anticipation et gestion des flux, rares sont ceux qui traversent ce processus sans une bonne dose de vigilance et d’adaptabilité.
